EXPANSION 2012EXP17SEMAD8.81817/09/201507:30Economía/PolíticaLa vivienda acelera: más hipotecas, más ventas y más precio (12523372)17/09/1502:31PINTOLa vivienda acelera: más hipotecas, más ventas y más precio18170.005129755.500142244.016178677.7600.0000.000tendencias inmobiliarias/ El ‘Anuario Inmobiliario’ de RR de Acuña constata la “estabilización” al alza del mercado.18170.005183394.366142244.016194633.8610.0000.000Juanma Lamet. Madrid
La recuperación del mercado de la vivienda será larga y asimétrica. Por un lado, en las grandes ciudades y en las áreas consolidadas de la costa el avance será suave pero constante. Por otro, las provincias con mucho stock se enfrentan a una larga travesía al ralentí. Por último, en las zonas prime –distritos del centro de las capitales, urbanizaciones exclusivas y localizaciones de lujo– el acelerón será mucho más notorio. ¿Y la foto fija, en términos agregados? El sector seguirá estabilizándose, sin burbujas ni depresiones.
Éstas son las principales conclusiones globales que se pueden extraer del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2015, elaborado por RR de Acuña y Asociados. Las previsiones de esta consultora inmobiliaria son halagüeñas, dentro de la prudencia.
Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio 2014 marcó “un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario” y 2015 y 2016 cerrarán con cifras claramente positivas. En primer lugar, la tendencia del precio de la vivienda se normalizará. O sea, el coste de comprar subirá, pero “no en exceso”, como apuntó Fernando Rodríguez de Acuña, director de Proyectos de la compañía, ayer, en la presentación del informe.
Eso sí, el precio de los pisos se incrementará “de forma significativa” en las zonas más consolidadas y las que tienen menos stock de inmuebles sin vender. En estas áreas –sobre todo, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante– los pisos se encarecerán entre el 3% y el 5% en 2015 y 2016.
Pero hay zonas específicas muy importantes en las que el encarecimiento de los inmuebles residenciales será mayor –el inmobiliario es un mercado de mercados que a su vez se dividen en submercados–. “En las zonas prime, el incremento será superior al 5%”, agrega Rodríguez de Acuña a este diario. Es decir, “en los mejores distritos de la almendra central de Madrid y Barcelona, o en las zonas VIP de Marbella y Palma de Mallorca, entre otras áreas”.
Auge de la segunda mano
Además, las ventas repuntarán en España más de un 10,5% en 2016, después de que 2015 cierre con menos transacciones de casas nuevas y menos autopromoción, pero con un repunte neto del 9,6% del mercado de inmuebles usados.
En concreto, la generación de demanda neta anual será de 324.593 viviendas, 30.952 más que en 2015. Las transacciones de inmuebles nuevos ascenderán el año que viene a 88.191; las de segunda mano, a 223.299; y la autopromoción, a 13.013 pisos.
Esa fuerte demanda de pisos de segunda mano es la que facilitará que el equilibrio óptimo de la ratio de esfuerzo financiero y demanda solvente se alcance en 2016. El empleo aumentará en la franja de personas de 25 a 35 años, potenciales compradores de primera vivienda, y, a la vez, el esfuerzo financiero medio para pagar una vivienda no subirá.
De esta forma, el año que viene “toda la demanda solvente tendrá acceso financiero a la vivienda”, como apuntó Luis Rodríguez de Acuña, socio de la consultora. Es decir, obtendrá crédito hipotecario todo aquel que pueda destinar menos del 30% de sus ingresos a pagarlo.
Hay más datos que abonan cierto optimismo realista. La concesión de hipotecas se disparará “claramente” más de un 20%, aseguró Rodríguez de Acuña a este diario, en base a otro informe de la firma, aún no publicado.
Estas predicciones van en línea con las de un estudio de la Fitch que adelantó ayer este diario. La agencia calificadora destaca que “los tipos de interés medios de las hipotecas residenciales fueron del 2,2% en el primer semestre de 2015”, muy por debajo del 3,1% de un año antes. Ello “es muestra de un entorno crediticio más competitivo”, que Fitch espera “que empuje el flujo de crédito nuevo a niveles más altos” aún. Y el crédito nuevo para viviendas “está creciendo a nivel nacional a un ritmo anualizado del 20%”, así que es probable que ese ritmo de crecimiento sea más acelerado acorto plazo, como aseguró el analista de Fitch Juan David García.
En el ámbito financiero jugará un papel muy destacado la Sareb, que no en vano cuenta 89.193 millones de euros de exposición inmobiliaria problemática, el 34% del total de la banca (259.048 millones).
Casas invendibles
El stock de inmuebles sin vender se reducirá en 117.000 en los dos años. Pero aquí se hacen necesarios dos matices: la financiación hipotecaria sigue siendo apenas una quinta parte de lo que llegó a ser y el stock total aún superará los 1,5 millones de unidades.
Habrá un aumento de la demanda en 2015 y en 2016 (618.000 inmuebles) que superará a la oferta (501.000). Pero, a la vez, el número de herencias de casas seguirá en aumento, de manera que “si las herencias siguen al alza, no habrá demanda suficiente” para cubrir la oferta en el futuro, como ha apuntado Luis Rodríguez de Acuña, socio de la consultora, quien hizo hincapié en la debilidad económica –por la precariedad laboral– de la demanda de primera vivienda, que es la que se suele situar en la franja de 25 a 35 años.
El Anuario Inmobiliario de 2015, que está dedicado a su creador, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, recientemente fallecido, dedica un apartado propio a un indicador que resulta clave para delimitar las distintas velocidades de la recuperación: el tiempo de disolución del stock (TDS). Esto es, cuántos años se necesitan para que la demanda absorba el excedente de casas en venta. Sólo Madrid y Navarra cuentan con un TDS menor de 3,5 años.
Construcción
Barcelona, Sevilla, Alicante, Málaga, Granada, Huelva, Vizcaya y Guipúzcoa se sitúan en la franja entre 3,5 y 5,5 años. En el lado más negativo, hay provincias que superan los 10 años. Su stock es casi invendible (ver información adjunta). En todo caso, el excedente se va drenando, en líneas generales, e incluso vuelven las grúas, pero poco a poco. Ya está ocurriendo en las grandes capitales, “donde más empleo se crea”. La iniciación de viviendas subirá con fuerza, pero desde niveles tan bajos (unas 35.000, en 2014) que no se pueden considerar positivos. Pese a que “se pueden duplicar la construcción de pisos”, aún se hablaría de “cifras ridículas”.
En resumen, “el restablecimiento del equilibrio y el crecimiento previsto para el sector inmobiliario” serán dos procesos “lentos”, y habrá “distintas velocidades de recuperación inmobiliaria, según las áreas geográficas”. 392894.000129755.500431244.000358292.0000.0000.000307170.000294601.500388382.000358292.0000.0000.000146756.000294601.500270830.000358292.0000.0000.00018170.005197322.025142244.016358292.0000.0000.00028926748.jpg146756.000129049.944388382.000291049.9440.0000.000Si las herencias siguen al alza, no habrá demanda suficiente para cubrir la oferta392894.000130108.278431244.001154922.6550.0000.000Editorial / Página 2392893.999348107.477431244.000355464.3280.0000.000