EXPANSION 2012EXP09DIMAD8.58009/12/201407:30Economía/PolíticaArtículo (11644060)09/12/1401:25GENERAL“La construcción de viviendas ya ha tocado fondo y crecerá en 2015”18169.99336099.993227968.00068054.5880.0000.000entrevista Julio Gil Presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios/ “Es un buen momento para invertir en vivienda”, afirma. Pide un plan para “exportar” pisos, con ventajas fiscales a los extranjeros que compren. 18169.99369112.922227968.00080352.4170.0000.000Juanma Lamet. Madrid
Decir Julio Gil es decir experto en vivienda. Su nombre es ya una marca, un marchamo de seriedad e independencia inseparables del sector inmobiliario. Este economista, que dirige la consultora Horizone, acaba de ser nombrado presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, a la que pretende impulsar para convertirla en el referente de divulgación independiente del sector. En su primera entrevista al frente de la fundación, Gil asegura a EXPANSIÓN que, tras siete años de derrumbe, lo peor de la crisis del ladrillo ya ha quedado atrás y “el ajuste de la vivienda está prácticamente hecho”. 2015 será mejor que 2014, que no es poco.
– ¿Ha llegado, por fin, el “aterrizaje suave” de la vivienda del que tantas veces se ha hablado?
Hace un año y medio el sector inmobiliario estaba muerto y ahora mismo estamos en un punto de inflexión, en una primera etapa de una posible recuperación. Hay riesgos que no se han disipado y en conjunto podemos decir que no están todos los ajustes realizados, pero a nivel de precios en las grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona, hay una tendencia a la estabilización de precios. Y el mercado prime de estas ciudades está saliendo de la crisis, sin duda.
– ¿2014 es el último año de la recesión inmobiliaria?
2014 es el año de la estabilización. Hemos tocado fondo. Los ajustes que pueda haber serán cada vez más moderados. Eso sí, habrá distintos ritmos en el sector residencial: un mercado con muy poco recorrido a la baja y otro con mayor. De hecho, hasta ahora los ajustes de precio han sido muy divergentes: en Madrid la depreciación es del 42% y en otras autonomías no ha pasado del 25%. En el corto plazo descarto que haya mercados en los que el precio de la vivienda repunte de forma importante, pero también descarto que se produzcan caídas fuertes. La gran parte del ajuste ya está hecha.
– ¿A partir de 2015 comienza la remontada?
La actividad inmobiliaria ha tocado fondo y volverá a crecer en 2015, si bien es verdad que partiendo de un suelo mínimo, el de 2014. En cuanto a los precios, probablemente se produzca un descenso muy moderado. En el apartado de la demanda, influirán la evolución demográfica y la del empleo. Y por el lado de la oferta lo que más influirá a medio plazo en los precios será la política de enajenación de activos de las entidades financieras. Seguirán los principales actores del sector, pero a largo plazo irán teniendo menos peso, a medida de que la situación mejore.
– Para el inversor con ahorros y capacidad de acceder a la financiación, es el momento de comprar para obtener rentabilidad, ¿verdad?
Es un buen momento para invertir en vivienda y ponerla en rentabilidad. El pequeño inversor que quiera comprar vivienda para alquilar tiene muy poco riesgo y obtiene una rentabilidad bastante mayor a activos financieros sin riesgo. La vivienda comprada para arrendar ahora mismo es una de las inversiones más atractivas que hay, por rentabilidad y por seguridad. El dinamismo económico y la evolución demográfica serán fundamentales para que los inmuebles no se devalúen luego, a largo plazo. Y para los grandes inversores ya se está viendo que existe un apetito inversor bastante importante en oficinas, centros comerciales y locales, sobre todo por parte de extranjeros.
– ¿Sigue habiendo gangas?
Sí, pero hay que ir a buscar. Actualmente existe mucha más oportunidad para comprar a buen precio.
– ¿Qué medidas propone para drenar el ‘stock’ de pisos sin vender de bancos y promotores?
Es el momento de implementar un plan para potenciar la compra de viviendas por parte de extranjeros. Es uno de los grandes potenciales del sector, a pesar de que los países del entorno europeo están en una situación económica de incertidumbre. El mercado turístico residencial español es tremendamente competitivo por precio y por infraestructuras y servicios. Además, en la vivienda vacacional el ajuste de precios ha sido de alrededor del 50%, por lo que es el momento oportuno para lanzar un plan sectorial para exportar vivienda vacacional, con la ayuda del Ministerio de Fomento y del ICEX.
– ¿Qué medidas incluiría ese plan?
Hay que hacer un esfuerzo fiscal, como con las socimis, que no funcionaron hasta que se equiparó su tributación con la de los países del entorno. La fiscalidad es la manera de llegar a los extranjeros. Hay que mirar a Portugal, que nos está tomando ventaja, con un plan por el cual los pensionistas que se muden allí no pagan IRPF en los primeros años y tienen un Impuesto de Sucesiones más moderado que España. Este plan daría salida a la sobreoferta de inmobiliarias y entidades financieras.
– La rehabilitación podría ser la gran palanca del empleo, pero parece que nadie acaba de apostar por ella.
Sí, es el mayor nicho de empleo que puede existir en el sector inmobiliario. Para que funcione necesitamos, sobre todo, mejorar la financiación. Además, la fiscalidad no debería penalizar tanto a las empresas y los incentivos tendrían que ser mayores. Hay una desventaja clara entre la fiscalidad de la rehabilitación (gravada por el ITP) con respecto a la de la vivienda nueva (que tributa por IVA). Es fiscalmente más caro rehabilitar que tirar el edificio y volverlo a construir.189618.000223418.000227968.000358292.0000.0000.00061031.999249643.500185106.000358292.0000.0000.00018169.99384923.46656519.994358292.0000.0000.000Los precios de la vivienda tienden a la estabilización en las grandes ciudades, sobre todo Madrid y Barcelona” 61584.064225623.17999854.650246869.7720.0000.000Comprar vivienda para alquilar es una de las inversiones más atractivas que hay, por rentabilidad y seguridad”103973.414225623.179142244.000246869.7720.0000.000La fiscalidad penaliza la rehabilitación. Se paga más por rehabilitar un edificio que por demolerlo y volverlo a construir” 146556.748225623.179184827.334246869.7720.0000.000