EXPANSION 2012EXP07SEMAD9.12807/09/201604:00OpiniónLa revolución soterrada del sector inmobiliario (13783752)07/09/1600:51GENERALLa revolución soterrada del sector inmobiliario18170.000227383.222270830.007242362.2290.0000.00031695371.jpg18170.005240337.29848565.216260696.2620.0000.000Hace ya casi veinte años, cuando empecé a trabajar en el sector inmobiliario, la oferta de estudios de mercado estaba muy limitada por el gran consumo de recursos que requería su elaboración. En términos de coste sólo salía a cuenta hacerlos sobre la oferta de vivienda de obra nueva. La operativa era sencilla: se enviaban una o varias personas a peinar la zona que interesaba para, haciéndose pasar por comprador en las diferentes obras, elaborar un inventario, una foto fija de pisos a la venta, calidades, tamaños, unidades vendidas y ritmos de venta. Ciertamente era posible hacer estudios de mercado de demanda, pero su elevado coste lo hacía disuasorio: en aquel tiempo Internet apenas había penetrado en nuestras vidas y analizar la demanda exigía hacer cientos de interminables llamadas y de visitas puerta a puerta para conocer los gustos y predisposición de compra de los particulares. Además, era materialmente imposible entrevistar a todos los perfiles de demanda potencial, pues los que finalmente acaban comprando piso en una ubicación determinada provienen de muchas partes, de lugares muchas veces insospechados. Así pues, a lo más que se podía aspirar era a costosas e imperfectas fotos fijas que en pocas semanas podían quedar obsoletas. Y este modelo tradicional fue el que se mantuvo durante todo el boom inmobiliario, hasta que a finales de 2007 todo saltó por los aires.
Si bien es cierto que en los últimos años del boom los grandes portales inmobiliarios ya estaban consolidados, todavía no se habían habilitado modelos de negocio que permitieran a promotores e inversores acceder a información mucho más relevante de la que se obtenía por el método mencionado. Sin embargo, de manera soterrada, y mientras los inmobiliarios nos lamíamos las heridas de la crisis, el mundo se ha digitalizado y algunos emprendedores han cambiado para siempre con sus iniciativas el proceso de toma de decisiones en la inversión inmobiliaria. Estamos viviendo una auténtica revolución de la información, el elemento más valioso para reducir el riesgo y aumentar las probabilidades de acertar con una decisión.
Los datos estaban ahí, pero había que recogerlos, procesarlos, y darles sentido. Así, en los últimos años se han puesto en marcha al menos dos empresas especializadas en el big data inmobiliario. Hace unas semanas coincidí con los fundadores de una de ellas y me explicaron todo el proceso, desde la captura de datos hasta la creación de indicadores de utilidad concreta. Pero más importante es entender su utilidad: gracias a la microsegmentación, un fondo de inversión puede evaluar en minutos la adquisición de una cartera compuesta por cientos o miles de activos o deuda con subyacente inmobiliario. Un servicer o un banco malo puede, conociendo precios y ritmos de venta de manera segmentada, qué parte de su cartera ha de venderse al corto, al medio o al largo plazo y, en consecuencia, implementar políticas de arrendamiento. Igualmente, una promotora puede orientar con gran precisión hacia dónde debe concretarse geográficamente su plan de expansión. Y todo esto lo pueden saber en cualquier momento, en tiempo real, pues las bases de datos están en permanente actualización.
Más cercano al mundo del SEO, SEM y del márketing inmobiliario, también en los últimos años están surgiendo iniciativas empresariales especializadas en estudios de demanda online que ya se han convertido en indispensables para la mayoría de los promotores que operan hoy. Dentro del proceso de investigación previo que se pone en marcha a la hora de adquirir un terreno, la due diligence comercial ha llegado para quedarse. En plazos que se cuentan por semanas, estas empresas son capaces de generar información extensa y detallada sobre la idoneidad de desarrollar una promoción en el terreno estudiado, la tipología demandada, y los precios de mercado, así como la captación de docenas de interesados que son la base de la comercialización posterior si es que esta se termina llevando a cabo.
Si en el boom hubiéramos dispuesto de estas extraordinarias herramientas seguramente el mundo de la promoción, y también la banca, habría tomado mejores decisiones eludiendo muchas de las compras imprudentes de la época. Pero no nos habría evitado ni la burbuja ni el desplome posterior. Porque la demanda en aquellos años era real; los pisos se vendían muy bien a compradores de carne y hueso. En Seseña -uno de los iconos de la burbuja- las familias y los inversores privados compraron pisos con normalidad hasta bien entrado 2008; y lo mismo cabe decir de muchas urbanizaciones que luego devinieron en “fantasma”. Y esto fue así porque la demanda estaba siendo espoleada por las facilidades financieras e hipotecarias de un país en el que nadie quiso poner el cascabel al gato porque a todo el mundo le parecía bien que la economía creciera, la recaudación fiscal se disparara, y el pleno empleo fuera un objetivo alcanzable. Las herramientas sirven para conocer el comportamiento de la demanda, no para saber si esa demanda está siendo fatalmente incentivada al sobreendeudamiento más irresponsable.18170.000242316.543270830.007358292.0000.0000.000José Luis Ruiz
Bartolomé19508.856251114.28463798.466259990.6960.0000.000visión personal35361.201246276.52565158.170252139.6890.0000.000Autor de ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’223464.397352344.167270830.007356897.7870.0000.000