EXPANSION 2012EXP04NOMAD8.55104/11/201407:30FinanzasEl Estado estudia una propuesta para sacar (11493497)04/11/1401:10PINTOEl Estado estudia una propuesta para sacar a Bolsa sus inmuebles18169.99343582.477227967.99274304.2180.0000.000La proximidad de las elecciones, una traba para la operación/ La banca de inversión se ha puesto en contacto con el Gobierno, comunidades autónomas y ayuntamientos para crear grandes Socimis.18169.99376985.057227967.99290642.2220.0000.000I.Abril/D.Badía/R.Ruiz. Madrid
No sólo la salida a Bolsa de Aena se encontraba entre los planes del Gobierno, también tiene encima de la mesa una propuesta realizada por la banca de inversión para crear una Socimi (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) con sus inmuebles. Así lo aseguran varias fuentes financieras y del sector jurídico consultadas por EXPANSIÓN.
Hace casi un año y medio, el Ejecutivo sacó a la venta 15.135 inmuebles dentro de su programa para la puesta en valor de los activos inmobiliarios del Estado. Se dio de plazo hasta 2015 para enajenar estos activos, pero lo cierto es que, por ahora, se habría deshecho sólo de unas 1.600 viviendas y solares, el 10% de lo que se proponía.
Una solución para acelerar esta desinversión y elevar su rentabilidad es la creación de una Socimi. Por el momento, varias fuentes financieras y del mercado aseguran que Moncloa ha recibido bien la idea y que la está valorando. Y no es la única administración que ha sido contactada, porque también hay conversaciones con comunidades autónomas y con ayuntamientos. “El Estado tiene un amplio patrimonio inmobiliario que cualificaría perfectamente para ser gestionado por una Socimi”, explica Javier Hernández Galante, socio experto en Socimis del despacho de abogados Ashurst. “Esta sociedad tendría un inquilino con una seguridad de cobro muy alta, así que para los inversores casi tendría la fiabilidad de un bono soberano, porque el riesgo de una Socimi es no cobrar los alquileres y en este caso la seguridad es muy elevada”.
Fuentes financieras aseguran que este proyecto ya se ha ofrecido a la Generalitat de Catalunya, que lo vio con buenos ojos. También a la Junta de Andalucía, que lo rechazó, y a Madrid, que lo estaría considerando.
Las Socimis han protagonizado un boom de salidas a Bolsa durante el primer semestre, pero la reciente volatilidad de los mercados ha provocado que algunas, como Quabit, retrasen sus intenciones hasta el año que viene (ver información adjunta). Una Socimi del Gobierno, sin embargo, atraería el dinero de los inversores, según expertos del mercado. “El mundo sigue viviendo en un exceso de liquidez y los fondos de inversión han recibido mucho dinero de los partícipes. Hay apetito por invertir en operaciones serias y seguras”, asegura un directivo de un banco de inversión de primera fila.
Una racionalización del patrimonio inmobiliario del Estado tiene sentido, según fuentes del mercado. No obstante, también advierten de que hay que “cocinar mucho” una operación de este tipo y que la cercanía de las elecciones no ayuda.
El formato
Si el proyecto de crear una Socimi pública sale adelante, lo primero que habría que decidir es la estructura de la operación, porque el tamaño del patrimonio inmobiliario del Gobierno central da pie a múltiples diseños. “La ley permite una gran flexibilidad. Podría ser una sola Socimi cotizada con filiales no cotizadas que agrupen distintos activos; una Socimi cotizada con filiales cotizadas u otra estructura, con entidades no residentes, que se adapte a las necesidades”, añade Hernández Galante.
Y el propio Gobierno tendría que elegir su papel en la sociedad inmobiliaria porque, una vez vendido su patrimonio a la Socimi para realquilarse, podría ceder toda la propiedad para obtener los máximos ingresos y también podría optar por mantener parte de las acciones (aunque su paquete tendría que ser inferior al 50% para ajustarse a la ley), con lo que reduciría el dinero contante y sonante a recibir en un primer momento a cambio de garantizarse dividendos futuros.
A eso se unirían los hipotéticos rendimientos de una gestión profesionalizada del patrimonio inmobiliario, que permitiría racionalizar el uso y crear nuevos ingresos por alquiler a terceros.189618.00092290.500227968.000283362.0000.0000.00061032.001223418.000185106.000283362.0000.0000.00018169.99392286.95456519.994283362.0000.0000.00026119903.jpg61031.99393220.266120999.962143220.2660.0000.000Antigua sede del Ministerio de Exteriores en la Plaza Marqués de Salamanca de Madrid. Cuenta con una superficie de 58.000 metros cuadrados.61031.993145094.217120999.962156469.4010.0000.00026119908.jpg61031.993158701.467120999.962208701.4670.0000.000Instituto de Crédito Oficial (ICO) en el Paseo del Prado de Madrid. En total, alcanza 13.641 metros cuadrados.61031.993210597.971120999.962221816.6070.0000.000El Estado se ha deshecho de 1.600 viviendas del ‘stock’ de 15.135 que puso a la venta en 2013 104537.824224826.614142887.825248366.4440.0000.00026119904.jpg125138.02393219.667185105.992143219.6670.0000.000Ministerio de Medio Ambiente, Rural y Medio Marino situado en el madrileño Paseo de la Infanta Isabel. 41.000 metros cuadrados en total.125138.023145094.438185105.992156469.6210.0000.00026119909.jpg125058.296158701.107185026.296208701.1070.0000.000Consejo Escolar del Estado en la Calle San Bernardo de Madrid. Espacio de 10.271 metros cuadrados.125153.446210597.667185105.992221846.9730.0000.000